- 1024px
- 1280px
Готовность номер один
Спецпроект — Стройиндустрия Кузбасса Кузбасс приглашает федеральных девелоперов Несмотря на кажущуюся бедность на рынке бизнес-недвижимости, Кемеровская область в последние годы начинает привлекать все больше федеральных девелоперов. Объясняется это и бурным развитием экономики региона, и ростом потребности кузбассовцев в качественной торговой, развлекательной и офисной недвижимости. Судя по итогам ряда последних аукционов, столичные девелоперы пытаются оставить за собой самые интересные площадки, и если не застроить их, то хотя бы выгодно перепродать в «третьи руки». Кемеровскую область вряд ли можно назвать передовой по части девелопмента. В Кемерове, несмотря на его статус областного центра, офисных центров класса «А» нет вовсе. К категории «В» условно можно отнести лишь три бизнес-центра: «Кристалл», «Созвездие» и «Октябрьский». Остальная бизнес-недвижимость перепрофилирована из социальных, образовательных и научно-исследовательских объектов, сохранившихся с советских времен. Детские сады, вышедшие в тираж проектные институты и заводоуправления — вот удел большинства офисных арендаторов в Кемерове. Новокузнецк в этом отношении выглядит привлекательнее. В 2007 году там открылся первый и единственный в области бизнес-центр класса «А« City. В стадии строительства еще два «А»-классных офисных центра. Таким образом, рынок не перегрет, и интерес к коммерческой недвижимости в Кузбассе очень высок. В ожидании Основными игроками на рынке коммерческой недвижимости в регионе до сих пор выступают кузбасские компании «Южкузбасстрой» и «Кемеровопромстрой», развивающие рынок как торговой, так и офисной недвижимости, а также красноярская «АЛПИ», которая вкладывает средства в основном в свои торговые точки. Оригинальным проектом «АЛПИ» в Кемерове стало строительство торгово-развлекательного комплекса «Лапландия», но возведение и запуск этого объекта давались девелоперу с трудом. У красноярского холдинга сложились непростые отношения с кемеровскими властями, пожелавшими внести свои коррективы в проект. Неприятности коснулись и его взаимоотношений с региональным отделением «Росстройнадзора», а также с архитекторским сообществом областного центра, принявшим «в штыки» практически все идеи «АЛПИ»: от цветового оформления ТРК до площади его парковки. Отсюда и осторожность, с которой федеральные девелоперы относятся к работе в Кузбассе. Управляющий партнер London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург) Дмитрий Золин считает, что «практически всем региональным рынкам свойственны одни и те же проблемы, неважно, Новосибирск ли это, Кузбасс или Алтайский край». По его мнению, существуют две кардинальные проблемы выхода столичных девелоперов на региональные рынки: отношение местной администрации к новым игрокам и наличие свободных земельных участков необходимой площади с удачной локацией. Помимо этого, существуют девелоперские риски переоценки потенциала конкретного регионального рынка коммерческой недвижимости. Дмитрий Золин считает, что «на фоне высокого потенциала региональных рынков коммерческой недвижимости и продолжающегося инвестиционного бума в этом сегменте у девелоперов создается иллюзия, что рынок съест все«. Хорошая окупаемость и доходность проектов привлекают много местных игроков и непрофессиональных девелоперов. Ошибки девелоперов пока еще компенсируются выгодным месторасположением свободных земельных участков в Кузбассе. Но значимость этого фактора будет снижаться по мере развития рынка. Генеральный директор «Бизнес-Аналитик Групп» (Кемерово) Ирина Федченко в беседе с корреспондентом «СУ» привела примеры таких рисков. «Компания «Многофункциональные центры« (Москва) строит крупный торговый центр, открытие которого планировалось еще в 2007 году. Однако этого не произошло, потому что управляющие слишком долго принимали решение о том, кто будет якорным арендатором», — говорит Федченко. По ее словам, на 2008 год в Кемерове анонсировано открытие около 20 объектов коммерческой недвижимости, но едва ли половина этих проектов будет реализована. Ситуация с коммерческой недвижимостью в других городах Кемеровской области еще любопытнее. В силу своей полицентричности область является одним из немногих регионов, где «20-тысячники» (пропускная способность 20 тыс. человек в сутки) открываются не только в областном центре: крупные ТЦ в прошлом году были открыты в Новокузнецке, Ленинске-Кузнецком, Прокопьевске, Киселевске. «Первые ласточки» Но ситуация начинает меняться в пользу игроков из европейской части России. Так, за последний год в Новокузнецке и Кемерове побывали представители нескольких крупных федеральных компаний-консалтеров в области недвижимости, а также ключевые игроки сибирского рынка, что означает высокий уровень интереса со стороны федеральных инвесторов. Вероятнее всего, серьезная экспансия со стороны «федералов» может начаться уже в 2009–2010 годах. Первые шаги в этом направлении уже сделаны. Так, московский девелопер ООО «Русская компания развития НК» буквально в феврале 2008 года объявила о намерениях отстроить гостиничный комплекс и бизнес-центр в центральной части Новокузнецка. Предполагается, что он будет расположен на ул. Тольятти в непосредственной близости от здания городской администрации. Комплекс формируют 15-этажное здание гостиницы и 6-этажный офисный блок. Площадь застройки — 2220 кв. м, общая площадь комплекса — 17 600 кв. м, площадь подземного паркинга — 1440 кв. м. Как рассказала «СУ» представитель «Русской компании развития НК» Евгения Бочарова, в середине марта станут известны итоги публичных слушаний по проекту, после чего компания приступит к его окончательному согласованию и получению разрешения на землеотвод. Интерес к строительству коммерческой недвижимости на территории Кемеровской области проявляет также и Hermitage Construction & Management — федеральная девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости с 2004 года. Область ее деятельности — инвестирование, строительство и управление проектами торговой, складской недвижимости. По словам генерального директора компании Hermitage Construction & Management Виталия Ткаченко, общая площадь всех строящихся объектов компании превышает 3 млн кв. м. Общий бюджет реализуемых проектов составляет более $2 млрд. В ближайшее время компания планирует выйти на строительные рынки Кемерова, Новокузнецка и Омска. Не построить, так продать В конце февраля новостные ленты информационных агентств писали о том, что объединившиеся в декабре 2007 года продуктовые ритейлеры «Кора» и «Холидей» сворачивают девелоперскую деятельность. Об этом говорится в информационном меморандуме о слиянии компаний. Согласно планам объединенной компании, уже в этом году будут проданы три торговых центра: «Томь» (10 600 кв. м) в Томске, «Фабрика» (23 900 кв. м) в Ленинске-Кузнецком и «Максима» (13 900 кв. м) в Прокопьевске. «Томь» пока еще принадлежит «Холидею», «Фабрика» и «Максима» — «Коре». Председатель совета директоров объединенного ООО «Компания «Холидей» Николай Скороходов оценивает суммарную стоимость всех трех объектов в $70–100 млн. Анонимный источник сообщил «СУ», что переговоры о продаже ТЦ идут с московскими девелоперами Leon Building и Finstar Properties и иностранными фондами. Директор департамента развития Leon Building Максим Марухленко подтвердил «СУ», что компания рассматривает возможность покупки торгового центра в Ленинске-Кузнецком, стоимость сделки может составить $35–45 млн. Коммерческий директор девелоперской компании «Кузбасс Капитал Инвест» Руслан Чернов говорит, что им также поступали предложения о продаже кузбасских ТЦ. Но дальнейшие шаги своей компании комментировать не стал. Интерес московской Advantage Group вызвал проект строительства на площадке обанкротившегося ООО «Химволокно Амтел Кузбасс» комплекса жилой и коммерческой недвижимости. В конце прошлого года «Химволокно» совместно с ООО «Автогрот», а также администрациями Кемеровской области и города Кемерова подписали соглашение, которое предусматривает застройку площадки предприятия. Впрочем, как пояснил «СУ» председатель совета директоров «Химволокно Амтел Кузбасс» Александр Золотых, рассматриваться будут заявки всех заинтересованных сторон, «но интерес со стороны московских компаний понятен и приятен«. На площадке планируется возвести микрорайон с 9–10-этажными домами, а также торгово-развлекательным центром площадью 100 тыс. кв. м и деловым блоком площадью 5,6 тыс. кв. м. Один из ярких примеров проникновения московских девелоперов на гостиничный рынок Кузбасса показал аукцион, проведенный в апреле 2007 года, на предоставление права строительства пятизвездочной гостиницы в центре Кемерова. Победителем аукциона стала столичная компания »М-Дилер«. Как сообщил сразу после торгов представитель ООО »М-Дилер« Евгений Макаров, на выделенном под строительство участке предполагается возвести гостиничный комплекс на 200 номеров класса «4–5 звезд» с торговой площадью и подземной парковкой. По словам господина Макарова, примерно год займет согласование документов и 1,5–2 года — строительство. Предполагается, что общий объем инвестиций в строительство составит 1 млрд рублей. Кроме того, компания намерена внести коррективы в предложенную городскими проектировщиками эскиз-идею, в соответствии с которой победитель обязан осуществить проектирование и строительство гостиницы. «Поскольку участок расположен в самом центре города, хотелось бы видеть на этом престижном месте гостиничный комплекс соответствующей категории, — заявил Евгений Макаров. — Кроме того, комплекс предполагает наличие административного центра с конференц-залами. Сейчас подобных гостиниц в городе нет«. Впрочем, намерения «М-Дилера» вызывают сомнения у некоторых экспертов. «Ни для кого не секрет, что стоимость земли в центре Кемерова будет продолжать расти, поэтому даже в случае неудачи с проектом пятизвездочного отеля «М-Дилер« ничего не потеряет, продав по новым ценам этот участок», — отметил старший аналитик ИК «Антанта Пиоглобал» Андрей Верхоланцев. Те же самые соображения господин Верхоланцев высказывает и относительно покупки торговых центров у «Коры» и «Холидея». Андрей Верхоланцев и Ирина Федченко отмечают, что интерес, проявляемый московскими девелоперами, заставляет задуматься их кузбасских коллег. Однако, подчеркивают эксперты, интерес означает лишь намерения, оформленные или не оформленные документально. Как только хотя бы один из названных проектов начнет приносить реальную прибыль, расстановка сил на рынке может резко поменяться в пользу столичных компаний. Источник: Креативное обозрение на idea.ru