- 1024px
- 1280px
«Чистых» все меньше
Строительство превращается из промышленной в финансовую отрасль. О старте девелоперских проектов часто заявляют далекие от строительства компании, и это никого не удивляет, ведь прибыль от девелопмента в разы больше, чем доход, который приносит генподрядная деятельность. Все, кто могут, пробуют себя в девелопменте. При этом девелоперы предпочитают иметь под рукой «карманных», «родных» генподрядчиков и не связываться со сторонними. По данным Росстата, в 2000 году в эксплуатацию было введено около 30 млн кв. м недвижимости, в 2005 году — 43,6 млн кв. м, а по итогам 2006 года — 50,3 млн кв. м. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2005 году составил 1711,7 млрд руб., в 2006 году — 2246,8 млрд руб. С 1999 года наметилась положительная тенденция изменения выполненного объема подрядных работ. Притягательный девелопмент Почва для динамичного развития рынка генподрядных услуг есть, однако немногие горят желанием заниматься собственно строительством, потому что девелопмент приносит гораздо большие доходы. Фото Михаила ПЕРИКОВА На строительном рынке происходят процессы консолидации и укрупнения бизнеса. «Некоторые застройщики заняты поиском стратегических инвесторов, другие думают об объединении с успешными компаниями, третьи готовят бизнес к продаже», — поделился с «КС« директор «БКП-7» Виктор Заварин. Он подчеркнул, что идет активное формирование сегмента девелопмента, который объединит инвестиции с разработкой концепции проектов комплексного развития городских территорий, включающего в себя создание социальной и инженерной инфраструктуры. Эксперты указывают на рост инвестиционной привлекательности строительного бизнеса в Новосибирске. Объемы строительства жилья в Новосибирске ежегодно росли начиная с 2002 года. По расчетам управляющей компании «Сибирь Девелопмент», в данный момент в Новосибирской области на разной стадии строительства находится не менее 260 многоэтажных домов (это около 2,7 млн кв. м общей площади). По данным мониторинга рынка строящегося жилья, проведенного «Сибирь Девелопмент» в ноябре-декабре 2007 года, около 65% этого объема будет сдаваться в 2008–2009 годах. Специалисты компании прогнозируют, что в 2010 году Новосибирская область должна сдать не менее 1,5 млн кв. м жилья. В течение двух грядущих лет прогнозируют и активное строительство коммерческой недвижимости. В 2008–2010 годах должно быть построено 600 тыс. кв. м крупных бизнес-центров, около одного млн кв. м торговых центров и свыше 1,5 млн кв. м складов. Конечно, нельзя говорить о высокой эффективности работы стройкомплекса, опираясь только на эти цифры. Эксперты из «Сибирь Девелопмент» указывают, что, «несмотря на происходящее в последние пять лет заметное оживление экономики, ее общее состояние еще определяется последствиями продолжительного и резкого падения производства в 1991–1998 годах». И строительный бизнес как чрезвычайно подверженный различным рискам до сих пор переживает ряд проблем. «Прежде всего это большой кадровый дефицит в инженерных и рабочих специальностях. Все возрастающие объемы производства заставляют нанимать все большее и большее количество людей, и сегодня мы исчерпали рынок труда. Приходится выходить на соседние, менее успешные регионы, там нанимать рабочих и инженеров. Мало того, растет и уровень заработной платы. Сегодня опытный бетонщик порой получает больше, чем ведущий инженер производственно-технического отдела», — перечисляет эти проблемы замдиректора компании «Евросити» Александр Молодин. Кризис повлиял и на обеспеченность подрядчиков основными производственными фондами. Данные Госкомстата за 2003 год свидетельствуют, что средний возраст основной части машин и оборудования в строительной отрасли составляет 17 лет, а износ основных фондов достиг 54%, причем их ежегодное выбытие превышало ввод. Учитывая эти проблемы в строительном бизнесе, эксперты не отказываются от тезиса о достаточно высоких и постоянно растущих инвестициях в строительство. Как отмечают в «Сибирь Девелопмент», тому способствуют благоприятная макроэкономическая ситуация в России, рост покупательской способности населения и ряд других факторов. Почва для динамичного развития рынка генподрядных услуг есть, однако немногие горят желанием заниматься собственно строительством, потому что девелопмент приносит гораздо большие доходы. Все дело в сути операций. «Девелопер работает на совершенно ином уровне и реализует проект как предприниматель, а строительная компания — это по большей части технический работник, который организует работы на строительной площадке. В среднем строительная часть занимает не более 40–50% от выручки проекта в целом», — объяснил в беседе с «КС» Александр Молодин. У каждой из сторон свой уровень риска — отсюда и разница в прибыли девелопера и строителя. «Девелопер вкладывает много денег в реализацию, а получает не более 20–30% чистой прибыли за полтора-два года реализации проекта. В то же самое время строительная компания «заходит« в проект как технический исполнитель, почти ничем не рискует и получает свои 5–8% прибыли от выполняемых работ, — продолжает Александр Молодин. — При реализации среднестатистического проекта офисного здания в 10 тыс. кв. м общей площади девелопер получает до 100–120 млн руб. прибыли, в то время как генподрядчики — не более 14–20 млн руб.». Директор по маркетингу компании «Сибрегионразвитие» Денис Шаров соглашается с тем, что основная прибыль от реализации проекта достается тому, кто вкладывает в него деньги. «Многие генподрядные организации стремятся организовывать «карманные« службы заказчиков ввиду того, что данный бизнес имеет высокую рентабельность», — рассказывает эксперт. Существует и обратная тенденция. Денис Шаров приводит пример слияния ЗАО «Метаприбор» и подрядной организации ООО «Маис», которое было связано с тем, что «при совместной деятельности сокращаются затраты на строительный надзор, есть возможность реализации проектов «под ключ«, что в настоящее время пользуется значительным спросом на рынке». Девелопмент притягивает, но он оказывается не всем «по зубам». Строительную компанию можно организовать без значительного стартового капитала. «Совсем другое дело — девелопер, — рассуждает Александр Молодин. — Для того чтобы начать проект, ему необходимо либо достаточное количество залогового имущества (для кредитования в банках), либо большой действующий бизнес, который генерирует средства для реализации подобного рода проектов. Модное нынче проектное финансирование почти не прижилось в России«. Как считает директор «Империал-Р» Андрей Разинкин, подрядные компании Новосибирска могут инвестировать только заемные средства, и то, если за плечами организации есть положительная кредитная история. «Заработать на девелоперский проект самостоятельно — нереально», — утверждает эксперт. Несмотря на высокий финансовый порог вхождения, многие генподрядные компании начинают вкладывать заработанные на стройке или заемные деньги в небольшие девелоперские проекты. «Мы имеем опыт выполнения функций заказчика-застройщика, генподрядчика и инвестора в проектах различной степени сложности«, — поделился Заварин. Компания »Империал-Р« как генподрядное подразделение холдинга «Империал-Строй» ведет несколько собственных инвестиционных проектов: гаражный комплекс на 700 боксов и проект административного здания на ул. Некрасова. «Не исключение и наша компания. Сегодня нами закончено строительство первой очереди складского комплекса, планируются к возведению жилой дом и небольшое офисное здание в центре города и, конечно же, завершение строительства начатого современного склада», — приводит пример Александр Молодин из «Евросити». Всех посчитали На рынке подрядных организаций Новосибирска порядка 100 игроков. По истории создания и структуре бизнеса их можно было бы разделить на три типа: дочерние по отношению к компании-застройщику; подрядчики, которые со временем «дорастали» до заказчиков; специализированные генподрядчики. Генподрядные «дочки» в составе крупных инвестиционных компаний появились в 1990-е годы, в период зачаточного состояния рынка генподряда. Молодым амбициозным инвесторам тогда ничего не оставалось, кроме как вкладывать силы и средства в развитие собственных строительных подразделений. Вторая группа подрядчиков — «материнские» структуры по отношению к застройщикам. Этот тип компаний появился в результате разрушения советской стройиндустрии из предприятий, обремененных промышленными базами и раздутыми штатами. В 90-е годы многие бывшие строительные организации поняли, что их магистральный путь — это преобразование в широкопрофильные холдинги. Наконец, третья группа — это специализированные подрядчики. Неразлучные Большинство новосибирских генподрядчиков, как утверждают эксперты, — это «дочки» застройщиков. Участники рынка, у которых в наличии «дочерние» генподрядные компании, видят в такой организации бизнеса множество плюсов. «Свой генподрядчик более «мобилен«, что позволяет сэкономить время и финансовые средства: все это приводит к снижению себестоимости», — объясняет преимущества такого подхода директор ООО «ИСК «Бизнесстрой» Олег Дудко. К идее создания собственной генподрядной компании холдинг «Бизнесстрой» пришел после отрицательного опыта работы со сторонними подрядчиками. Наличие собственного генподрядного подразделения способствует нивелированию негативных эффектов, таких как рост конкуренции на строительном рынке, вызванный появлением иностранных инвесторов и генподрядных организаций. «Часть новосибирских генподрядных компаний остается без работы. Однако наша компания не ощутила на себе экспансию иностранных конкурентов, поскольку у нас есть свой генподрядчик», — поделился Олег Дудко. Девелоперы, выросшие из генподрядчиков, также не стремятся к тому, чтобы отделить от себя строительное подразделение. «Если некоторые бывшие подрядчики уходят от своей «родной« специализации в девелопмент собственных проектов и еще больше расширяют список услуг (например, «ПТК-30»), то большинство из таких застройщиков продолжают оказывать подрядные услуги сторонним организациям («Сибакадемстрой«, «Техстрой-2000», «СКИМС», «СТРУГ« и др.)», — полагают специалисты «Сибирь Девелопмент». Аналитики указывают на обременительность содержания собственного генподрядного подразделения. Однако некоторые эксперты, напротив, видят экономию в «слиянии» генподрядчика и заказчика. Главный инженер компании «Баутехник» Иван Белоусов указывает на ожидаемый спад цен на жилье, который подтолкнет строителей экономить на услугах генподряда. Тенденция к совмещению функций заказчика и генподрядчика приводит как к «расширению возможности предложения услуг на рынке, так и к возможности уменьшения контроля над реализацией проекта со стороны инвесторов», объясняет вероятные причины Денис Шаров. В то же время аналитики «Сибирь Девелопмент» считают совмещение двух функций анахронизмом и объясняют нежелание крупных строительных холдингов отказываться от генподрядчиков вероятной «скудностью предложения со стороны профильных фирм». «Специалисты» — в очередь Генподрядным компаниям, которые не имеют возможности взять кредит на девелоперский проект и у которых нет достаточных собственных средств, не позавидуешь. Зависимость от застройщика — не самая лучшая участь в свете острого дефицита заказов, полагают специалисты. «Сейчас на первое место выходит, на мой взгляд, умение привлекать инвестиции на строительные объекты. Если компании не удается решать эти вопросы эффективно и своевременно, то она будет вынуждена уйти на генподряд и получать финансирование от застройщика», — считает Виктор Заварин. На острый дефицит заказов указывают многие опрошенные «КС» эксперты. Главный инженер компании «Баутехник» Иван Белоусов в беседе с «КС» отметил, что предприятие выполняет функции генподрядчика в небольших объемах и в основном на чужих объектах, а основная его задача — быть заказчиком. «Лицензия на генподрядную деятельность у нас есть, но объемы генподрядных работ небольшие: например, строительство и реконструкция филиалов Сибирского банка Сбербанка России», — отмечает Белоусов. «Рынок генподрядчиков перенасыщен, и мы остро ощущаем в своей практике, как трудно найти подряды. Функцию генподрядчика можно приобрести без проблем, а вот найти заказ — здесь придется постараться», — сетует директор компании «Элитстрой» Алексей Бучковский. Участники рынка утверждают, что большинство новосибирских строек ведут инвесторы, у которых есть собственные генподрядные подразделения. «Инвестор стремится к тому, чтобы генподрядчик был свой, либо инвестор находит заказчика, который приводит своего генподрядчика. Здесь помогают давние наработанные контакты, совместный опыт работы. Строители не хотят экспериментировать», — объяснил Алексей Бучковский. Обостряет ситуацию и приход федеральных генподрядчиков: местные компании не выдерживают ценовой конкуренции с ними. «К примеру, мы участвовали в тендере на проведение отделочных работ нового магазина на ул. Горская, но его выиграла московская компания, «привезенная« инвестором, владельцем магазина», — рассказывает Алексей Бучковский. Самые «вкусные» заказы можно получить у иностранного инвестора, однако это практически невозможно — компании из-за рубежа тоже сотрудничают со своими подрядчиками. Виктор Заварин уверен, что все строители в Новосибирске ощутили приход зарубежных девелоперов и генподрядчиков. «К их отличительным особенностям относятся четко отлаженные бизнес-процессы и наличие необходимых ресурсов — как финансовых, производственно-технологических, так и высокой квалификации специалистов. Пока они работают, в основном, на коммерческих объектах. Думаю, что недалек тот день, когда иностранцы пойдут в жилой сегмент», — рассуждает он. Разработка жилого сектора «иностранцами» станет возможной в связи с тем, что уже сказались последствия ФЗ N 214 «О долевом строительстве» (принят в апреле 2005 года). «Раньше застройщикам не требовалось больших объемов кредитования, так как основное финансирование происходило за счет продаж на ранних стадиях строительства. После принятия ФЗ N 214 потребность в заемных средствах сильно возросла, что в свою очередь привело к необходимости привлечения крупных инвесторов, в том числе иностранных», — пояснил Виктор Заварзин. Денис Шаров говорит, что приход зарубежных девелоперских организаций ассоциируется прежде всего с масштабными проектами, которые задают планку местным девелоперам: «Очень часто зарубежные девелоперы приходят со своими подрядчиками, но часть работ все равно передается на аутсорсинг местным организациям, что благотворно влияет на рынок. Участие в крупных проектах с именитыми партнерами, помимо притока денежных средств, повышает уровень квалификации новосибирских подрядчиков. С другой стороны, местные девелоперы при реализации наиболее крупных проектов все чаще выбирают иностранные компании с мировым именем, что снижает риски». Блиц-опрос Есть ли в Новосибирске знаковые проекты? Андрей Разинкин: — У меня есть информация о том, что все наиболее знаковые объекты недвижимости в Новосибирске построены иногородними или иностранными подрядчиками. У местных компаний более скромные достижения. Алексей Бучковский:— На мой взгляд, есть. Из местных проектов я бы назвал торговый центр «Гранит». Александр Молодин: — Сегодня мне на ум не приходят какие-то действительно серьезные и знаковые девелоперские проекты коммерческого характера (к бюджетному я бы отнес строительство нового моста и объездной дороги), которыми в недавнем прошлом были та же ТРК «Мега» или БЦ «Кобра». Однако важны развитие складских проектов в нашей области и строительство промышленно-логистического парка, который является, наверное, самым значимым проектом в области. Стоит отметить ряд высотных объектов по ул. Кирова, а также проекты по строительству бизнес-парков вблизи границ города. Виктор Заварин: — К знаковым проектам я бы отнес торгово-развлекательный центр «Ройял Парк». Насколько мне известно, подрядчиком строительства там выступила турецкая компания. Источник: Креативное обозрение на idea.ru