- 1024px
- 1280px
Комплексный вопрос
В последние три года в сибирских регионах наблюдается настоящий бум комплексной застройки. Большинство крупных региональных компаний старается активно принимать участие в аукционах на земельные участки под комплексное строительство. Для застройщика это гарантированный фронт работ на годы вперед и экономия на масштабах, которая по сравнению с точечной застройкой может достигать 30%, а для властей — это реализация федеральной программы «Доступное жилье«. Только для крупных Фото Михаила ПЕРИКОВА По оценке участников сибирского строительного рынка, комплексная застройка позволяет не только загрузить компанию работой на годы вперед, но и получить высокую прибыль за счет экономии на масштабах. Как утверждает генеральный директор компании «Ситех-Жилстрой» Александр Семенов, комплексная застройка позволяет снизить себестоимость 1 кв. м жилья на 20–30%. «Поэтому строительные компании с удовольствием идут в комплексную застройку. И конкуренция на этом рынке очень высока, учитывая, что порядка 65% строящегося в Новосибирске жилья — это жилье стоимостью ниже 50 тыс. руб. за кв. м, т. е. ниша жилья в новых микрорайонах», — говорит господин Семенов. В то же время комплексная застройка — удел только крупных строительных компаний, способных с нуля создать инфраструктуру целого микрорайона. «При проведении аукционов на площадки под комплексную застройку мы ориентируемся на лидеров рынка. Только крупная компания может из своего оборота выделить 150–250 млн руб. на погашение земельной ренты за участок в 20 га и более. А если с выделением таких финансов у застройщика возникают трудности, то тогда откуда же у него деньги на создание больших строительных объемов», — говорит главный архитектор Новосибирска Валерий Арбатский. Комплексная востребованность Сегодня в каждом сибирском региональном центре реализуется несколько крупных проектов комплексной застройки. Так, лидер томского строительного рынка ОАО «Томская домостроительная компания» (ТДСК) наряду со строительством микрорайонов Радужный и Высотный мощностью более 100 тыс. кв. м каждый приступил этой весной к строительству нового микрорайона Восточный. На площади 264 га планируется возвести 1 млн кв. м жилья, аквапарк, бассейн, торгово-развлекательные комплексы, деловой центр, парковки и гаражные комплексы. Проект реализуется в рамках трехстороннего соглашения между администрациями Томской области и города Томска с ТДСК. Направлено соглашение на обеспечение реализации на территории области нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». «В рамках соглашения распределены функции и обязанности сторон по финансированию проекта. Общая стоимость строительства микрорайона — 55 млрд руб., 44 млрд руб. — доля ТДСК, 7 млрд руб. — участие городского бюджета и 4 млрд руб. — областного. Власть берет на себя обязательства профинансировать строительство социальных объектов (школы, детские сады, поликлинику) и инженерной инфраструктуры», — рассказывает технический директор ТДСК Павел Семенюк. ТДСК проектирует в Зональном районе Томска на площади 42 га еще один микрорайон на 600 тыс. кв. м жилья. «Земля находится в нашей собственности. Строительство начнем в следующем году. Помимо многоэтажных домов, микрорайон будет включать в себя и индивидуальную застройку», — говорит Семенюк. На прошлой неделе стало известно о том, что ЗАО «Холдинговая компания «Сибирский Деловой Союз» (СДС) приступило к строительству жилого комплекса в Кемерове — микрорайон 7Б (Притомский) проектной мощностью 300 тыс. кв. м. Здесь будет построено 25 жилых домов, детский сад, школа, гаражи, стоянки, магазины и другие объекты. Сдача первого 14-этажного панельного дома запланирована на конец 2009 года. Также в микрорайоне впервые в Кемеровской области будут возводиться 27-этажные монолитные дома. Развитие комплексной застройки в Кузбассе — одна из приоритетных задач региональных властей. Современные микрорайоны сейчас строятся практически во всех 14 городах Кузбасса. В частности, ассоциация «Промстрой» в данный момент строит город-спутник Кемерова Лесная поляна — один из крупнейших в России экспериментальных проектов федерального значения по комплексному освоению территории. По итогам его реализации будет возведен город со всей необходимой инфраструктурой общей площадью более 1 млн кв. м жилья. В 2008 году в городе-спутнике ассоциация намерена построить 50 тыс. кв. м жилья, а с 2009-го по 2016 год — по 100 тыс. кв. м в год. Другая кемеровская компания — ООО «Програнд» — сейчас возводит новый 12-й микрорайон, который называется Серебряный бор. До 2015 года здесь будет сдано 26 многоэтажных домов с общим количеством квартир 4,5 тыс. и площадью вводимого жилья 346 тыс. кв. м. В Красноярске в этом году должен стартовать новый проект группы компаний «Монолитхолдинг« — «Красноярск-Сити». Он предусматривает комплексную застройку участка площадью более 116 га, на которой разместится жилой микрорайон, состоящий из 15 20–28-этажных жилых домов (общая площадь — около 600 тыс. кв. м), несколько административно-офисных центров высотой 25–50 этажей (площадь 200 тыс. кв. м), ледовый дворец, аквапарк, торгово-досуговый спортивный центр, рекреационная зона, медицинский центр, открытый стадион и еще ряд объектов. Сейчас компания завершает комплексную застройку микрорайонов Иннокентьевский и Ястынское поле (около 150 тыс. кв. м жилья). Сегодня объекты комплексной застройки в Красноярском крае составляют 30% от общего объема жилых новостроек. Над их реализацией, кроме «Монолитхолдинга», работают около 10 игроков рынка недвижимости: «Культбытстрой», «Сибагропромстрой», «СибЛидер», «СМ.сити», «Сибиряк» и другие. К комплексной застройке относятся такие проекты, как «Слобода весны», «Ястынская пуща», «Покровский», «Сады», «ХХI век», «Южный берег», «Утиный плес», «Кленовый дворик». В Барнауле, по словам исполнительного директора Союза строителей и инвесторов Алтайского края Сергея Санникова, развитию комплексной застройки мешает несогласованность действий краевых чиновников и мэрии города: «В отличие от других регионов решение о выделении участков под комплексную застройку принимает не мэрия, а администрация края. В связи с этим между городом и краем существуют разногласия, которые затягивают вопросы землеотвода». Планируется, что до октября текущего года на конкурс будет выставлено два земельных участка под комплексную застройку, которые обеспечат строителей работой на три года. Это квартал 2006 а (в границах ул. Взлетная, ул. Сиреневая, ул. Балтийская, пр. Энергетиков) и квартал 2010 (в границах ул. Взлетная, пр. Энергетиков, пр. С. Власихинский). Общая площадь участков — более 35 га. Сейчас в Барнауле с нуля строится несколько кварталов — 2000, 2001, 1051, 1064. Потенциально самым мощным проектом комплексной застройки Омска является «Солнечная Долина«. Это совместный проект компании «ПИК-регион» и сингапурской компании Surbana Corporation. Строительство микрорайона рассчитано на 10 лет и будет включать в себя жилую застройку, офисы, торговые площади и рекреационную зону. Общий объем застройки составит 2,5 млн кв. м. «Проект поделен на несколько зон, — рассказал «КС» директор ЗАО «СтройинвестОмск» (структурное подразделение компании «ПИК« в Омске) Тимофей Кушхабиев. — Первая — жилье, вторая — деловой центр, торгово-офисная зона застройки; третья — инфраструктура, необходимая для полноценного отдыха. В результате получается, что житель этого района города получит возможность одновременно жить, работать и культурно отдыхать — все сферы деятельности замкнуты на одной площади, в одном месте». Стоимость проекта — около 62 млрд руб. Но наиболее динамично проекты комплексной застройки реализуются сегодня в Новосибирске. В отличие от других сибирских регионов здесь нет одной-двух доминирующих строительных компаний, а присутствует более десятка относительно крупных застройщиков (мощностью до 80 тыс. кв. м жилья в год). И большинство из них в своем портфеле имеет объекты комплексной застройки. По итогам 2007 года на площадки комплексного освоения в Новосибирске приходилось 29,34% (206 тыс. кв. м) от общего ввода жилья. Наиболее освоенными стали жилмассивы Стартовый-Горский — 94,7 тыс. кв. м, Плющихинский — 53,2 тыс. кв. м и Родники — 43,3 тыс. кв. м. По словам главного инженера ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Сергея Волкова, «преимущества комплексной застройки налицо. Она выгодна как для города, так и для каждого жителя в отдельности, поскольку влечет за собой развитие инфраструктуры (жилые дома, школы, детсады, объекты социально-культурного назначения, объекты транспортной сети). В современных условиях потребитель платит не только за крышу над головой, но и за удобства и комфортабельность проживания. Наличие объектов школьного и дошкольного образования в рамках пешеходной доступности (пять минут от дома) является оправданным. Данные параметры также регулируются существующей нормативной базой строительства. Но для осуществления комплексной застройки необходимы серьезные финансовые вливания в строительство инженерных сетей и транспортной инфраструктуры«. В конце апреля департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска реализовал на торгах еще три земельных участка под комплексное строительство. Земельный участок в Первомайском районе по ул. Березовой (15 га) был куплен за 164 млн руб. компанией «Сибирь-Развитие», право на Плющихинский жилмассив (10 га) за 68,8 млн руб. завоевала компания «ДИСКУС плюс», и застройщиком жилого района Южно-Чемской (15 га) станет ООО «Бриг», заплатившее за участок 200 млн руб. По условиям аукционов победители должны освоить площадки до 2011–2012 гг. На участках предполагается строительство около 300 тыс. кв. м жилья. По словам мэра Новосибирска Владимира Городецкого, при комплексном строительстве жилых микрорайонов должно быть предусмотрено возведение не только детских садов, школ и поликлиник, но и досуговых центров для населения. «Это могут быть двухэтажные здания из трех секций, в которых две секции будут отведены для занятий спортом, а еще в одной размещаются магазины и кафе. При этом жители микрорайона смогут заниматься спортом и проводить семейные праздники в пределах жилмассива. Подобный подход мы будем практиковать на всех комплексных площадках Новосибирска», — заявил во время посещения одного из строящихся микрорайонов мэр. Трудности захода Несмотря на то что комплексная застройка очень привлекательна для строительных компаний, освоение таких площадок почти всегда сопряжено с решением ряда финансовых вопросов, напрямую не касающихся застройщика. Как правило, муниципалитет выделяет земельные участки под будущие микрорайоны в окраинных районах города. Эти территории не имеют инженерной инфраструктуры, и ее создание в большинстве случаев ложится на плечи застройщика, в то время как финансирование строительства инженерных сетей — обязанности горводоконала, энергокомпании и других эксплуатирующих служб. «Развитию комплексной застройки мешают гигантские вложения в инженерные коммуникации, доля которых в себестоимости жилья может доходить до 20–25%. И эти расходы несет застройщик. Конечно, потом локальные монополисты эти сети выкупают, но далеко не за те деньги, которые понес застройщик», — констатирует генеральный директор СК «СтройМастер» Михаил Остроменский. Неоднозначным является и вопрос финансирования социальных объектов в рамках комплексной застройки. Несмотря на то что по закону школы, детские сады и поликлиники должны строиться на средства бюджета города или области, на деле немалая часть расходов в создании социально значимых объектов ложится на строительную компанию. «Конечно, мэрия участвует в покрытии затрат на строительство школ или детских садов, но, как правило, финансирование запаздывает, и застройщик начинает возводить эти объекты за свои деньги», — говорит господин Остроменский. По расчетам ТДСК, участие городской и областной администраций в софинансировании строительства микрорайона Восточный лишь на 40–50% покроет затраты на возведение социальных объектов. «Естественно, 11 бюджетных миллиардов ни на школу, ни на детские садики, ни на коммуникации не хватит. Решение этих вопросов будет совместным. Мы уже за свои деньги начали проектирование детского сада», — отмечает Павел Семенюк. При этом, например, в Новосибирске вообще дискуссионным является вопрос о необходимости строительства школ в каждом новом микрорайоне. Так, по словам начальника департамента экономики и финансов мэрии Ольги Молчановой, в условиях, когда большинство школ загружено лишь на половину и редко какое учреждение работает в две смены, целесообразно не новые школы строить, а создавать парк специальных автобусов и развозить детей в действующие школы. В то же время мэрия закладывает такое сооружение в каждом строящемся микрорайоне. «Мы ориентируемся на то, что школа должна быть в пешеходной доступности. Конечно, можно учитывать, что на расстоянии в несколько километров есть незагруженная школа, но, наверное, все-таки мы ориентируемся на то, что школа должна находиться в радиусе 500–700 метров от дома, причем так, чтобы на пути не было крупных магистралей», — говорит Валерий Арбатский. Комплексные перспективы В ближайшие годы комплексная застройка будет только набирать темпы. Для решения этой задачи власти будут идти на расширение городской черты и создание специальной нормативной базы для ускоренного расселения жителей частного сектора. «В последнее время все чаще можно услышать разговоры об отсутствии свободных площадей для строительства. Но оснований для беспокойства у томских застройщиков быть не должно. За последние шесть месяцев нам удалось сформировать территориальный резерв для комплексного многоэтажного строительства в 589 га, при этом общая площадь жилья составит 4,5 млн кв. м. Такой объем позволяет обеспечить бесперебойное возведение жилья в течение ближайших семи лет», — заявил в начале мая на пресс-конференции вице-мэр Томска Евгений Паршуто. Но наряду с освоением больших площадей под комплексную застройку компании все чаще предпочитают единичным постройкам в центре города небольшие комплексы жилых зданий. «Сегодня у нас нет большой комплексной застройки с учетом возведения социальных объектов, но при этом мы реализуем несколько жилых кварталов на площади от 1 до 3,5 га. Практически во всех наших домах первые этажи — это общественные помещения: магазины, аптеки, спортивные залы, медучреждения», — говорит Остроменский из «СтройМастера». Генеральный директор ООО «Стройхолдинг» (жилой комплекс «Седьмое небо») Артем Грушецкий убежден, что за подобными небольшими кварталами в центральных районах города большое будущее: «Новой реальностью Новосибирска стало строительство такого вида жилого комплекса, как кондоминиум — это закрытая территория, на которой размещен комплекс зданий, эксплуатируемый самими жильцами. Кондоминиум прекрасно вписывается в городскую инфраструктуру». Так, в «Седьмом небе» на площади в 1 га разместились три жилых здания общей площадью 48 тыс. кв. м, подземный двухуровневый паркинг и физкультурно-оздоровительный комплекс (бассейн и теннисный корт). По мнению господина Грушецкого, таких комплексов с каждым годом будет все больше в сибирских городах. Анатолий Ушаков, директор УКС «Стройхолдинг», возводящего жилой комплекс «Седьмое небо» (общая площадь — 65 тыс. кв. м, на 30 тыс. кв. м жилой площади приходится 35 тыс. кв. м нежилой; нежилая площадь — это большой физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и теннисным кортом и подземный двухуровневый паркинг. Кроме того, в распоряжении жильцов — 1,5 тыс. кв. м террас эксплуатируемых кровель и около гектара дворовой территории), убежден, что за подобными новостройками в центральных районах города — будущее: «Новой реальностью Новосибирска стало строительство жилых комплексов — кондоминиумов. Это комплекс зданий, расположенных на закрытой, охраняемой территории, принадлежащий жильцам комплекса, построенный для их комфортного проживания и отдыха. Большое количество проблем жильцов решается инфраструктурой самого комплекса без окружающего города». Источник: Креативное обозрение на idea.ru