- 1024px
- 1280px
Дела земельные
Возможности точечной застройки в Новосибирске исчерпаны, стоимость 1 га площади под застройку в центре города превышает 100 млн руб. Вместе с тем продажа земельных участков и их сдача в аренду являются одним из источников поступления средств в бюджет областного центра. Фото Михаила ПЕРИКОВА В 2007 году в реестре муниципальной собственности Новосибирска, помимо зданий, сооружений, организаций и движимого имущества, насчитывалось более 53 тыс. разных по размерам и качеству земельных участков, из которых в аренде находилось более 16 тыс. По словам главного архитектора Новосибирска Валерия Арбатского, ветхий и аварийный фонд занимал около 600 га, частный сектор — около 2000 га, а площадь обозначенных в рамках генерального плана развития города площадок под комплексное освоение — более 1000 га. Мэр Новосибирска Владимир Городецкий отмечает, что до 2010 года должно быть выделено около 487,6 га земли под строительство более 4 млн кв. метров жилья. Аукционы В 2007 году в городе с торгов было проведено формирование 58 земельных участков, опубликована информация о проведении торгов по 78 земельным участкам. Продажа прав на заключение договоров аренды земельных участков на торгах состоялась по 15 земельным участкам, продажа в собственность — по 16. Один из самых громких и неоднозначных земельных аукционов прошлого года прошел в январе: под жилищное строительство на торги выставлялся участок на Южно-Чемском жилмассиве. Стартовая стоимость площадки размером в 26,5 га составляла 114,2 млн руб. Основными претендентами были строительные компании «Сибирь» и «Строитель». Победителем стала «Сибирь», обязавшись заплатить за участок 294,2 млн руб. Таким образом, 1 га стоил 11,3 млн руб. Но впоследствии компания отказалась от выигранного участка, объясняя это неблагоприятным состоянием почв на площадке, о котором на момент торгов компании не было известно. С этим не согласились власти города, сказав, что участникам торгов были известны все параметры участка. Истинной причиной отказа от участка некоторые игроки рынка недвижимости назвали завышенную стоимость. Как отмечали эксперты, чтобы цена не возрастала до необоснованных размеров, участники аукциона обычно договариваются друг с другом, поэтому жесткой конкуренции на аукционе за участки практически не бывает. Январские торги стали исключением. Самый крупный участок был разыгран на аукционе 12 апреля 2007 года. Территория, предназначенная для жилищного строительства в микрорайоне Затон Ленинского района, составляла 52,35 га. Начальная цена права его аренды равнялась 64 млн руб., победитель — ЗАО «Строитель» — приобрел право аренды участка за 67 млн руб. Таким образом, размер годовой арендной платы за 1 га составил 1,23 млн руб. Победитель аукциона должен застроить территорию до конца 2017 года. Предположительно должно быть построено около 350,6 тыс. кв. метров жилья. ЗАО «Строитель» приобрело на майском аукционе еще один участок в Затоне площадью 13,4 га. На нем должно быть построено 124,9 тыс. кв. метров жилья, освоение участка должно быть завершено до конца 2011 года. По словам представителей компании, Затон является перспективной площадкой для жилищного строительства. Район географически близок к центру города. В ближайшие годы будет создана современная транспортная развязка у въезда на Димитровский мост на левом берегу Оби, и от этого микрорайона до центра можно будет доехать за пять минут. 31 июля состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды еще по двум участкам. По его итогам абсолютная стоимость годовой аренды площадки в 6,6 га в Кировском районе по ул. Петухова составила 25,164 млн руб., стоимость гектара — 3,81 млн руб. Изначально участок выставлялся по цене 7,314 млн руб., в торгах боролись семь участников. Победителем стало ООО «ВИС». Участок предназначен для жилищного строительства. В тот же день ООО «Энергомонтаж», опередив ООО «Краснообскмонтажспецстрой» и ООО «Агора», приобрело право аренды земельного участка размером в 17 га. в Калининском районе на ул. Свешникова. Право аренды участка, изначально выставляемое за 119,6 млн руб. в год, было продано за 125,5 млн руб., стоимость аренды 1 га по нему составила 7,38 млн руб. По условиям торгов «Энергомонтаж» берет на себя обязательства по обустройству данной территории инженерными коммуникациями, которые впоследствии перейдут на баланс муниципалитета. Площадь жилой застройки участка должна составить 157 тыс. кв. метров. До конца 2012 года застройщик обязан освоить земельный участок полностью. По словам руководителя ООО «Энергомонтаж» Леонида Сидоренко, в новом микрорайоне на ул. Свешникова планируется построить жилые дома в панельном и кирпичном исполнении. Все квартиры будут отделаны под ключ. В сентябре было объявлено, что права на 62 га земли, прилегающих к Новосибирску, приобрела «СТ Групп Регион», входящая в ГК «СТ Групп» Александра Чигиринского. Вместе с «Сибакадемстроем« она намерена построить более 1 млн кв. метров жилья. Общая сумма проданных прав на заключение договоров аренды в 2007 году составила 451,91 млн руб. Сумма поступлений от продажи земли в собственность составила 299,22 млн руб. Земля по решению властей По данным департамента имущественных и земельных отношений мэрии Новосибирска, в 2007 году было рассмотрено 1710 заявок на предоставление земельных участков, из которых положительное решение было принято по 842 участкам. Было подготовлено 273 распоряжения о предварительном согласовании места размещения объекта и 302 распоряжения о предоставлении земельного участка под строительство. В мае 2007 года компания »СЛК-Моторс« объявила о начале строительства дилерского центра Nissan общей площадью более 7 тыс. кв. метров на Бердском шоссе. По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы «СЛК-Моторс» Галины Шаховой, земельный участок в 2,1 га к тому времени уже был выделен, и там начинались строительные работы. Открытие салона запланировано на апрель текущего года. В сентябре прошлого года Владимир Городецкий подписал распоряжение о предоставлении участка площадью 0,27 га на пересечении ул. Ленина и пр. Димитрова под строительство четырехзвездочной гостиницы ООО «Про капитал Сибирь» (дочерняя компания «Про капитал рус»). Гостиница откроется в 2009 году под маркой Domina Hotel. Осенью прошлого года на земельный участок площадью около 3 га недалеко от аэропорта Толмачево подали заявку представители Korea Yakult, выпускающей лапшу «Доширак». Намерение компании заключалось в строительстве завода по выпуску продуктов быстрого приготовления. Осенью же было объявлено о приобретении земельного участка в Заельцовском районе компанией Мetro Cash & Carry. И, как сообщала руководитель отдела правительственных и внешних связей Мetro Cash & Carry в России Оксана Токарева, там планируется строить второй гипермаркет Metro в Новосибирске. А в декабре 2007 года новосибирские власти дали согласие выделить земельный участок площадью более 42 га группе компаний Crocus (Москва). По словам Валерия Арбатского, площадь участка 42,237 га, он расположен в прибрежной зоне реки Оби на левом берегу. Компания намерена в ближайшие три года построить самый большой за Уралом выставочно-гостинично-торговый комплекс общей площадью более 200 тыс. кв. метров. Земля без власти Помимо выделения земельных участков и продажи их на аукционах, в течение года происходили сделки по приобретению земли между коммерческими структурами. Так, в конце апреля холдинг SKM-Group выкупил у «Бамтоннельстроя» земельный участок под кирпичным заводом в 3,345 га по ул. Кошурникова в Дзержинском районе Новосибирска. По планам там будет построено 178,27 тыс. кв. метров недвижимости. Из них 72 тыс. кв. метров займет жилье, 37,6 тыс. кв. метров — торговые помещения и около 7,5 тыс. кв. метров — административно-складские здания. Аналитики говорили о том, что это перспективный район для застройки с учетом строительства станции метро «Золотая Нива» и транспортной развязки на улицах Кошурникова, Фрунзе, Красина. В конце августа 2007 года соинвестором проекта по застройке двух земельных участков общей площадью 2,5 га на ул. Лежена в Дзержинском районе стала «ПЛП Девелопмент групп». Право аренды этих участков принадлежит фирме «Обьстройпроект», а компания «ПЛП Девелопмент групп» намеревалась профинансировать 50% стоимости этих проектов по постройке около 40 тыс. кв. метров жилья. В конце года Группа компаний «ЛЭК» из Санкт-Петербурга купила земельный участок под обанкроченным молочным комбинатом ОАО «Альбумин». Директор Елена Ермолаева отметила, что площадка расположена относительно близко к центру, однако окружение у нее не слишком удачное: рядом железная дорога и частный сектор, а прилегающие улицы очень узкие. Социальные объекты В прошлом году оформлялись участки для возведения так называемых социальных объектов. Например, во II квартале проходила процедура выделения территории под строительство федерального центра нейрохирургии, сдача которого запланирована на 2008 год. В ноябре было объявлено о том, что прошли формирование и согласование земельного участка площадью 7,66 га, расположенного в Октябрьском районе на Ключ-Камышенском плато, для строительства детско-юношеского астрофизического центра. Объектами первой очереди должны стать комплекс планетария с астрономической обсерваторией и экспозиционными помещениями, башня Фуко, астрономические и астрофизические площадки. Затем предполагается построить музейно-ресторанный комплекс, библиотеку и аттракционы, политехнический музей, павильон крупногабаритных экспонатов и открытые экспозиционные и тематические площадки. Что эффективнее Несмотря на популярность такого механизма землеотвода, как предоставление участков только на основе торгов, он не вызывает безусловного энтузиазма у специалистов. По словам Елены Ермолаевой, достаточно сложно сказать, что более эффективно — выделение участков под строительство жилья через аукцион или получение участка под коммерческую недвижимость без аукциона: «Эффективное распоряжение участком — когда он достается профильной компании, которая занимается его развитием с учетом интересов города, с грамотной концепцией. Это может произойти и при аукционе, и при прямом выделении, и при покупке части участка промпредприятия». По мнению генерального директора УК «ООО «Альфа групп менеджмент» Ольги Каламейцевой, в случае с жилой недвижимостью наиболее логично ориентироваться на земельные аукционы и целенаправленное выделение участков, так как темпы роста объемов жилищного строительства достаточно высоки, а мест под жилую застройку не так и много. В отношении объектов коммерческой недвижимости все сложнее: «Девелопер при грамотном подходе до начала строительства исследует рынок участков и учитывает такие факторы, как расположение участка, его транспортная доступность, окружающая инфраструктура и только после этого разрабатывает концепцию объекта. Власти же со своей стороны должны оценивать участки и с точки зрения развития города в целом, и с точки зрения необходимости объектов того или иного назначения в данном конкретном районе, и с точки зрения общей архитектуры. Еще одним немаловажным моментом являются подведение необходимых коммуникаций к участку (канализация, водопровод, подъездные пути, электрические сети) и выделение необходимых для нормального функционирования объекта мощностей. И в каждом из указанных вопросов (а указаны далеко не все) существует масса сложностей. Поэтому многим игрокам строительного рынка достаточно сложно определиться с местом и концепцией объекта. Если же говорить об использовании площадок под предприятиями, очевидно, что здесь наиболее логично строить объекты коммерческого назначения. Затраты на подготовку такого участка к строительству жилого объекта существенно увеличат его себестоимость и сроки окупаемости. Наличие коммуникаций, рассчитанных на производственные мощности, на таких участках существенно упрощает ситуацию для девелопера и повышает его продажную стоимость. Поэтому именно в отношении таких земельных участков необходимо использовать процедуру аукционов и целенаправленного выделения участков». Исполнительный директор ОАО «Синар» Алексей Ширяев считает аукционы единственно правильным вариантом распределения земельных участков. По его словам, все остальные формы не дают возможности выгодной продажи права на строительство и поступления в бюджеты разных уровней средств от этого. Кроме того, система аукционов более объективна, она содержит в себе механизм финансовых барьеров от получения земли людьми и организациями, которые не имеют возможности заниматься строительством. А налоговый адвокат, кандидат юридических наук Константин Дмитриевцев говорит, что земельные аукционы содержат в себе гипертрофированное фискальное начало, при котором наполняется казна, но не обязательно решаются вопросы развития: «Когда восхваляют аукционы, обычно говорят о том, что они позволяют получить значительные средства в казну и снизить уровень коррупции в соответствующей сфере. На мой взгляд, не дело государства, и тем более муниципалитетов, торговать землей на ярко выраженных фискально-спекулятивных началах. Их дело — выявлять и адекватно отражать в законах, иных правовых актах, конкурсных условиях вызревшие в социуме потребности. Если проводится аукцион, то однозначное преимущество получают те, кто уже получил фору в 1990-е, те, кто сумел аккумулировать в столичных и оффшорных структурах огромные деньги. Кто зачастую далек от интересов и потребностей сибирских регионов». Проведение конкурсов, на взгляд господина Дмитриевцева, дает возможность проявить себя тем, кто в силу своего расположения изначально учитывает местную специфику. Конкурс требует большего профессионализма от чиновников и специалистов инвестиционно-строительных организаций, но он способствуют развитию конкурентоспособной рыночной экономики. Самые крупные земельные участки были выделены в прошлом году в Омске для жилищного строительства. Аукцион по продаже права на заключение договоров аренды участка по улице Волгоградской, 12 площадью 170 га, прошедший 1 октября 2007 года, выиграло ООО «Финансовая группа «РУСАНТОН«. По словам директора департамента имущественных отношений мэрии Омска Юрия Гамбурга, такой большой участок под комплексную застройку был впервые реализован не только на территории Омска, но и на территории России. Однако формально аукцион был признан несостоявшимся, поскольку на участие в нем была подана только одна заявка. До конца 2009 года застройщик должен выплатить 1,1 млрд руб. Кроме того, по условиям девятилетнего договора аренды, до 2016 года на участке должно быть построено почти 1,5 млн квадратных метров жилья и социальных объектов. Второй крупный участок, расположенный в перспективной развивающейся левобережной части Омска — по ул. Рокоссовского, площадью 290 га в аренду на 11 лет в конце ноября прошлого года приобрело ЗАО »ПИК-Регион«. Сумма ежегодного платежа составила 1 млрд 550 млн руб. По словам генерального директора «ПИК-Регион» Сергея Канаева, на этом участке компания намерена построить ориентировочно около 2,5 млн кв. м жилых и нежилых помещений, включая объекты инфраструктуры. В Томске в 2007 году по итогам земельных аукционов поступления в городскую казну составили более чем 23 млн руб. Рекордной суммой земельных торгов стала ежегодная стоимость аренды земельного участка — 5 млн 42 тыс. рублей. За такую цену продано право аренды земельного участка, расположенного по ул. Чапаева, 16, общей площадью 1272,7 кв. м. Причем изначально участок был оценен в 254,5 тыс. руб., и итоговая сумма превысила первоначальную в 20 раз. Победителем этого аукциона стало ООО «Центр коммерческих проектов». По словам заместителя мэра Томска по развитию города Евгения Паршуто, впервые сотка земли в Томске продана за полмиллиона рублей. Еще в Томске в прошлом году состоялись первые торги на право комплексной застройки земельного участка. Администрация Томска впервые выставила на аукцион право застройки городской территории, обремененной аварийными домами. Победителем октябрьского аукциона стала строительная организация ЖСК «Юпитер», заплатившая за лот 960 тыс. руб. Площадь участка по адресу: пр. Фрунзе, 18 — пер. Затеевский, 10 составляет 1 тыс. 723,35 кв. метра. На нем расположены два аварийных жилых дома. В будущем на территории предполагается разместить 5–7-этажный многоквартирный дом с административными помещениями и подземными автостоянками. По условиям аукциона здание должно быть построено не позднее июня 2009 года. В Кемерове на земельном аукционе было продано право аренды двух участков, предусмотренных под застройку в центральной части города (пересечения проспектов Ленина, Октябрьского, улицы Терешковой и проезда Центрального). Земли общей площадью более 4 га были выставлены на аукцион единым лотом по стартовой цене 130 млн руб. Победителем майского аукциона, предложив за участки 255 млн руб., стало ООО «Квадро холдинг», зарегистрированное в Самаре и входящее в группу компаний «Самарский деловой мир« бизнесмена Алексея Шаповалова. По словам начальника отдела договорных отношений КУМИ администрации города Татьяны Кузнецовой, победитель должен в течение пяти лет возвести комплекс зданий коммерческой недвижимости общей площадью от 70–120 тыс. кв. м. Московское ООО »М-Дилер« приобрело право пятилетней аренды другого участка в Кемерове: площадка в 5 тыс. 748,68 кв. метра обошлась победителю в 101 млн руб. На участке планировалось построить гостиничный комплекс на 200 номеров класса «4–5 звезд» с торговой площадью и подземной парковкой. В Красноярске на земельном аукционе были проданы права аренды земельного участка во втором микрорайоне жилого района «Покровский». Как отметила начальник департамента финансов администрации Красноярска Галина Фазлеева, участок был продан на торгах за 400 млн руб., что в шесть раз превышает первоначальную цену. Источник: Креативное обозрение на idea.ru