«Судьбоносные» стройки

Строительный бум в Новосибирске примечателен не только статистикой, но и предметным составом: среди анонсированных, строящихся или готовящихся к сдаче новостроек велика доля градообразующих объектов — сооружений, чье появление оказывается «судьбоносным« для больших районов и даже для города в целом. Объектами их влияния становится не только планировочная структура, риэлтерский статус районов и уровень строительной индустрии, но и сферы, формально далекие от строительства, — покупательский трафик, режим работы бизнес-сообщества и, наконец, стиль жизни. Торговая недвижимость 2007 год принесет и увеличение офисной площади, и категориальный рост. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Большинство экспертов провозглашают самыми влиятельными крупноформатные торговые новостройки: торговые центры, пуск которых должен стать финальным аккордом 2007-го, не только существенно увеличивают суммарный метраж городской розницы, но и олицетворяют реалию, до того в Новосибирске не существовавшую, — шопинг-молл. Шопинг-моллы, обладающие гигантскими торговыми пространствами, стимулируют новый тип потребительского поведения — так называемый пролонгированный консюмеризм: цикл потребления товаров, развлечений и услуг, растянутый как минимум на три-пять часов. »2007-й — это, бесспорно, год моллов, — говорит директор торгово-развлекательного центра «Континент» Наталья Патрина. — «Мега», «Роял Парк«, наш »Континент-3« и «Мегас-2» — эффектный финал года. Но главное событие — это, конечно, «Мега«. Говорю об этом без всякой ревности — он объективно будет лидирующим. Думаю, это будет такое воспитующие лидерство».

В силу своего плоскостного объема торговые центры существенно не меняют архитектурный образ города. Исключение — «Роял-Парк», заполнивший собой овраг Ельцовки — ту композиционную брешь, которая так долго была головной болью архитекторов и городских властей. Вместе с оврагом под зданием «Роял-Парка» исчезает последняя преграда, зрительно отделявшая площадь Калинина от Красного проспекта — визуальная цепочка становится единой, без разрывов и брешей (с противоположной стороны их заполняет еще одна торговая новостройка 2007-го — ТЦ «Европа»). Таким образом, субцентр в районе площади Калинина практически срастается с центром «настоящим« — срастается и архитектурными объемами, и покупательским трафиком (который после запуска «Роял-Парка» должен вырасти в несколько раз). Будущее бизнеса В числе субъектов градообразования называют и новые бизнес-центры. 2007 год принесет и увеличение офисной площади, и категориальный рост. «Из офисной недвижимости я бы выделил «РосЕвроПлазу», «Гринвич» и «Кронос», — говорит директор по управлению недвижимостью строительного комплекса «СтройМастер« Тимофей Мельников. — Эти объекты должны стать олицетворением самого понятия »бизнес-центр« — по крайней мере до появления объектов еще более высокого уровня — подобных начатому этим летом комплексу Iron Hill». Однако у новых объектов есть и существенные недостатки. Например, беда «Кроноса» — непропорционально малый размер гостевой стоянки. «Пятнадцать машиномест на столь большое здание — это очень мало, — уверен руководитель проекта управляющей компании «Актор» Вадим Котовщиков. — Соответственно, Советская и окрестные улицы будут еще более загромождены автомобилями. Хотя, насколько мне известно, в изначальном проекте «Кроноса« была большая многоярусная стоянка. Почему эти планы не воплотились, мне непонятно».

Расходясь в оценках инфраструктурной роли офисных зданий, эксперты единодушны во мнении, что бизнес-новостройки меняют архитектурное реноме Новосибирска. В этом воздействии они существенно превосходят торговые центры: шопинг-моллы при всей своей величине — объекты плоскостные, «горизонтальные», двух-, трехэтажные — в силу этого они не столь явно меняют «физиономию» города. Напротив, каждое новое офисное здание становится зримым штрихом в городской панораме — буквально за полтора года силуэт Новосибирска существенно изменился. С архитектурно-технологических позиций большой интерес экспертов и участников рынка вызывает «Кобра» — детище компании «Труд». «Мне этот проект интересен еще и с профессиональной точки зрения, — говорит коммерческий директор группы компаний «Сибирские фасады« Наталья Сагайда. — Это первый в городе образец так называемой транспарентной архитектуры — здание фактически все состоит из стекла(стеклянные конструкции на заказ), из чередования прозрачных и тонированных витражей, минимум глухих плоскостей». Бизнес-центр «Кобра« имеет все шансы стать новейшим открыточным символом Новосибирска — в вечерней панораме светящаяся изнутри высотка должна смотреться очень эффектно. Причем, как подчеркивает Наталья Сагайда, у этой красоты есть и маркетинговая сторона: »Бизнес-центр с ярким, узнаваемым силуэтом более привлекателен для потенциальных арендаторов, чем образцы нейтрально-утилитарного офисного строительства, его архитектура становится марочным компонентом. «Кобра« — довольно странное название для делового здания, но в сочетании с архитектурной новизной получился довольно яркий словесно-визуальный образ — на рынке он будет выделяться, будет легко опознаваемым. Архитектура во всем мире служит инструментом брэндирования, это хорошая практика».

Директор маркетингового агентства «Фабер» Ирина Данцаранова примером архитектурного брэндирования называет бизнес-центр «Якутия». «Здание это очень необычное, неожиданное для Новосибирска, — объясняет она. — Одних эта странность восхищает, другим, напротив, категорически не нравится. Но, несомненно, город получил здание-знак. Знак эмоциональный, запоминающийся с первого раза при любом взгляде — с реки, с трассы, с воздуха». По концентрации архитектурно маркированных зданий лидирует компактная площадь у театра «Красный факел» — у «Кобры» плотный круг соседей. «Тридцатиэтажная офисная часть комплекса «Манхеттен» с точки зрения билдинг-брэндинга тоже неплохо проработана, — отмечает Наталья Сагайда. — Торговая часть комплекса слегка озадачивала цветовым решением, зато высотная выглядит достаточно «столично«. По крайней мере на макетах. Отлично, что в офисном строительстве наконец-то появились знаковые здания».

Архитектурную маркировку получают и зоны смешанного, сервисно-жилищного строительства. «Весьма эффектная площадка формируется у театра «Глобус», — отмечает Наталья Сагайда. — Там очень плотно сосредоточены рубежные для нашего строительного рынка объекты. Даже сравнительно малый объект — стеклянный шар-кафе, — это нечто большее, нежели «кафешная» архитектура в ее привычном понимании. Это здание, в котором поселится общепит, очень насыщено в инженерном плане — в нем применены теплозащитные технологии, интересная система освещения. Silver House за театром «Глобус» — тоже интересный объект. Этот модернистский дом работы архитектора Аксентюка очень хорошо вписался в пластический рисунок квартала — настолько, что сейчас «Глобус« уже непредставим без соседства с ним». Кстати, именно пластическая цельность отличает субцентр у «Глобуса» от площади Маркса, которая застраивается сверхинтенсивно. «Боюсь, площадь перестает существовать как единый планировочный образ, — говорит Наталья Сагайда. — Можно позитивно оценивать отдельные здания, возводящиеся на ней — например, вторую очередь ТЦ «Подсолнух«, работу архитектора Казакова, — но как единый инфраструктурный центр площадь Маркса очень сомнительна. В этом году уже очевидно, что застройка площади идет хаотично, без учета и композиционного контекста, и экономического. Площадь застраивается настолько плотно, что уже перестает выглядеть собственно площадью. Нужно продумывать и ансамбль, и синергетическую систему торговых центров. Но ни того, ни другого, по моим наблюдениям, не делается. В 2007 году композиционная проблема стала очевидна. Еще пара лет — и корректирующие меры будут неэффективны».

Повышаем этажность В жилищном секторе в разгаре процесс, который сами участники рынка называют технологической интенсификацией: растет доля жилых зданий, выполненных в монолите и системе «Куб-2,5», увеличивается средняя этажность жилой застройки. Освоен знаковый для города рубеж высотности — 24 этажа. Анонсированы или уже находятся в реализации около десятка проектов 24–25-этажных домов. Некоторое время корону рекордсменов будут носить 27-этажные дома-«близнецы», возводимые на улице Фрунзе и 26-этажка на улице Тургенева. И хотя общий рекорд высоты — преодоление стометровой отметки — достанется, скорее всего, офисному сектору, «акселерация« в жилищном строительстве очевидна. Как и экспансия каркасно-кирпичной системы «Куб-2,5». Самым активным ее приверженцем слывет холдинг «СтройМастер» — его «Нарымский квартал«, представляющий собой фактически один цельный 19-этажный дом-каре — самый крупный на сегодня объект, возводимый по технологии «Куб-2,5». В ближайшее десятилетие эта система вообще будет самой характерной для северо-западной зоны Новосибирска: после «Нарымского квартала» «СтройМастер» займется реконструкцией района, ограниченного улицами Плановая и Тимирязева. Именно на этом уголке Новосибирска холдинг планирует обкатать свой новый сервис — поквартальное расселение ветхого жилья. В принципе, первым подобным опытом «СтройМастера» было расселение «шанхая» под стройплощадку «Нарымского квартала». Однако случай Тимирязевского жилмассива интересен и иным масштабом, и сутью устраняемых объектов — тут девелоперам придется иметь дело не только с хрестоматийными «избушками«, но и со вполне капитальными двухэтажками сталинской постройки.

Пока опыт работы с этим типом жилья имеют лишь московские инвесторы. »От двух-, трехэтажных домов 40-х годов сейчас освобождаются окраины Южного административного округа, — рассказывает маркетолог московской компании «Аверс» Иван Сенин. — Царицыно, Красный Строитель, Щербинка. Эта практика, кстати, оказалась довольно конфликтной — большинство обитателей малоэтажных «немецких» микрорайонов очень неохотно расстаются со своим жильем, потому «дипломатическая« часть работы требует много сил — и финансовых, и моральных. Всякий девелопер, планирующий подобные работы в любом другом городе, тоже должен быть готов к издержкам такого рода». Впрочем, Москва уже не единственный город, где поквартальное расселение выделилось в особый вид сервиса — он активно развивается в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Уфе. В ближнем зарубежье преуспела Алма-Ата. В Новосибирске пионером этого сервиса может стать именно «СтройМастер»: компания уже предлагает услуги по расселению частного сектора другим строительным фирмам. За 2007 год в городе произойдет много перемен, множество новых черт появится в его среде, в образе жизни, в картине рынка. Но главные преобразующие объекты еще не начаты. «Если смотреть с макроуровня, то самой «судьбоносной» стройкой, стройкой десятилетия, безусловно должен стать третий мост через Обь, — объясняет свою точку зрения Вадим Котовщиков. — Уже сейчас составляются ситуационные прогнозы того, как этот мост и его приводная трасса изменят целые районы Новосибирска. Это новые центры деловой активности, новые планировочные узлы. Новый импульс для города в целом. Но весь вопрос в том, что будущность этого проекта до сих пор еще не ясна. С мостом по преобразующей роли может сравниться только Ипподромская магистраль — она тоже должна «потянуть» за собой городскую инфраструктуру. И она, в отличие от моста, уже материальна. Отчасти Ипподромская — это «репетиционный« объект: по ней можно будет оценивать градообразующую роль дорожного строительства. Впрочем, уже сейчас понятно по накалу ожиданий, что роль эта велика».