- 1024px
- 1280px
Незрелый и хаотичный
В Новосибирске без дела простаивают около 10–15 млн квадратных метров производственно-складской недвижимости. Правда, большинство из них — «неликвид», цена на который начинается сегодня от 6 тыс. рублей за метр. Только 20% объектов хотя бы частично соответствуют требованиям покупателей и арендаторов. Остальная недвижимость находится в плачевном состоянии и требует инвестиций — в среднем новосибирские предприниматели вкладывают в один такой объект 8–10 млн рублей. Незрелость этого рынка и хаотичное ценообразование приводят к казусам, которые уже давно отсутствуют в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Производственных «квадратов» городу хватит на ближайшие 20–25 лет. Фото Михаила ПЕРИКОВА Нередко после таких вложений объект перепродается — спекулятивная составляющая, по мнению риэлтеров, присутствует примерно в 30% «производственных» сделок. По словам генерального директора «Сибирского института оценки» Татьяны Яговкиной, «в нашем городе около 300 крупных и средних предприятий. В среднем на одном заводе около 100 тыс. кв. метров площадей — получается, что сегодня Новосибирск располагает почти 30 млн производственных «квадратов». Не менее половины из них пустует! Существенная часть этих площадей находится в полуразрушенном состоянии, много незавершенного строительства. К сожалению — и это особенность новосибирского рынка коммерческой недвижимости, — основной «костяк» предложения формируется за счет брошенных производственных площадей. Нынешние собственники новосибирских производств активно избавляются от такого «груза». Другой источник пополнения рынка производственной недвижимости нашего города, по мнению Татьяны Яговкиной, также далек от идеального — это объекты, выставляемые на продажу вследствие банкротства предприятий, их состояние ничуть не лучше. Ряд экспертов считает, что именно вследствие избыточного предложения в Новосибирске не строятся новые производственно-складские комплексы. По их мнению, производственных «квадратов« городу хватит на ближайшие 20–25 лет — при постепенном вводе в эксплуатацию заброшенных сегодня цехов и складов на бывших советских производственных гигантах. А значит, бизнес «купи-отремонтируй-продай» в ближайшие два десятка лет будет определяющим для рынка производственной недвижимости. По мнению директора бюро «Сиблитпром Консалтинг» Сергея Репникова, «в стоимости объекта коммерческой недвижимости существеннейший «вес» занимает стоимость земли под объектом. Если же земля не в собственности владельца цеха или склада, то крайне важный фактор, без понимания которого не состоится сделка, — это стоимость аренды земли (чаще всего — у муниципалитета). Оба этих показателя рассчитываются на основе кадастровой стоимости земли. И сегодня многие руководители предприятия указывают, что кадастровая стоимость земли в Новосибирске для промышленной зоны завышена. Например, гектар земли в промзоне на улице Станционной «стоит« сегодня 24 млн рублей. Получается, что в реальности рыночная цена ниже кадастровой. А ведь кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной — для этого она и определяется. Из-за того, что эти два показателя сегодня не соответствуют друг другу, мы имеем существенный перекос, в том числе и ценовой, на рынке коммерческой недвижимости, а также в отношении землеотводов для производственных и административных новостроек». И тем не менее, как говорят риэлтеры, несмотря на некоторую хаотичность рынка производственной недвижимости, сделки на нем активно совершаются — спрос формируют и местные производители, и пришлые компании, желающие открыть свое производство. Цена аренды на производственные помещения колеблется в среднем от 150 («холодное» помещение на отшибе) до 350 (теплый цех с инфраструктурой, близко к центру) рублей за метр. А вот стоимость метра при покупке может колебаться гораздо существеннее — от 6 тыс. до 25 тыс. рублей. Как рассказали корреспонденту «КС» в АН «Красный проспект», в листингах компании чаще всего можно встретить объекты ценой 40–50 млн рублей — обычно это цех площадью 2–2,5 тыс. кв. метров «с приемлемой энергомощностью» в одной из промзон города. В среднем же стоимость квадратного метра производственной и производственно-складской недвижимости, по данным специалистов агентства, составляет при площади приобретаемого цеха менее 2–3 тыс. кв. метров от 9 тыс. рублей и выше, а меньшие площади стоят в среднем 12–18 тыс. рублей. И все же, как рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Красный проспект» Олег Иванов, «наиболее востребованные сегодня цеха и промбазы — площадью от 500 кв. метров до 3 тыс. кв. метров. В этом сегменте спрос превышает предложение примерно в три (!) раза. Наибольший спрос на объекты с отдельным въездом, огороженной территорией площадью 0,5–1,5 га, с железнодорожным тупиком. Дефицит такой недвижимости не уменьшается, поэтому зачастую уже и железную дорогу на участок предприниматели заводят самостоятельно, и электрическую емкость увеличивают также дополнительно и за свой счет». Как нам пояснили в «Сибирском агентстве недвижимости», сегодня наиболее популярны производственные помещения площадью около 1 тыс. кв. метров. А наиболее активные приобретатели таких цехов — представители пищевого, полиграфического, деревообрабатывающего и лакокрасочного производств. Отдельно стоящие объекты указанной площади наиболее дефицитны. Здесь спрос превышает предложение уже не в 1,5, а порой в 2–3 раза. По словам риэлтеров, сегодня есть сектор, спрос на который рынок не может удовлетворить даже частично, — речь идет о цехах площадью более 5–6 тыс. кв. метров. А объектов объемом более 10–12 тыс. «квадратов» в Новосибирске — единицы, хотя многие из приходящих крупных предприятий (например, по производству пластиковых окон, стройматериалов и т. д.) демонстрируют устойчивый спрос на крупные производственные объекты. Специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Квадро Групп» Ольга Батяйкина отмечает, что «также спросом пользуются очень малые производственные площади — около 100–200 кв. метров. Спрос со стороны малого бизнеса велик, рынок не может его удовлетворить. Дешевле, конечно, размещаться на левом берегу в промышленных зонах: здесь стоимость аренды холодного помещения — 120–170 рублей за метр. А теплое помещение ближе к центру города может стоить 200–350 рублей за метр в месяц. Предложение в основном складывается из «старых» цехов, выставляемых на продажу крупными и средними предприятиями. Подавляющее большинство этих объектов были построены 40–50 лет назад. А новостроек в секторе производственной недвижимости просто нет! Новосибирский рынок производственной недвижимости почти стопроцентно вторичный. Его особенностями и главными отличиями от других секторов коммерческой недвижимости являются «заданное« предложение и отсутствие в городе строящихся производственных и производственно-складских объектов. Из-за относительно более низкой в сравнении с офисными и торговыми площадями стоимости квадратного метра в этом секторе окупаемость проекта при вполне сравнимых вложениях растягивается на более длительный срок». «Основная масса сделок на рынке производственной недвижимости Новосибирска — это договоры аренды, — пояснил специалист по коммерческой недвижимости АН «Левобережное« Эдуард Радченко. — На сегодня доля аренды — 70–75% от всех договоров по производственным объектам. В аренду обычно предлагаются отремонтированные цеха, да и арендные ставки я бы назвал приемлемыми для предпринимателей. Помещения, приближенные к центральной магистрали, стоят в среднем 300–320 рублей за метр. Наибольшим спросом пользуются цеха от 100–400 метров, этот спрос буквально годами остается неудовлетворенным». Таким образом, рынок производственной недвижимости в городе — это скорее рынок аренды. Менее трети обращающихся в агентства недвижимости производственников решаются на приобретение цеха или производственно-складского комплекса в собственность. Примерно такая же ситуация и на «самостоятельном» рынке, где сделки заключаются напрямую, без участия риэлтеров. Не в последнюю очередь отказ компаний от приобретения производственной недвижимости объясняется необходимостью «начальных инвестиций« в объект — зачастую техническое состояние зданий и их оснащенность коммуникациями такова, что будущему владельцу нужно вложить как минимум несколько миллионов рублей для того, чтобы цех можно было использовать по назначению. Те же, кто приобретает производственные объекты не для собственного использования, а в спекулятивных целях, все чаще предпочитают сдавать объект в долгосрочную аренду, нежели перепродавать — долгосрочный доход в ситуации повышенного спроса обеспечен. Начальник коммерческого отдела АН «Ново-Николаевское» Александр Соколов говорит: «Если в аренду берутся наиболее популярные сегодня 300–400 кв. метров, то цена метра в этом случае в среднем 350–450 рублей. Но если речь идет уже о 1000 и более метров, традиционное «отступление» от стоимости одного метра составит 10–30%. Безусловно, дороже помещения, находящиеся в черте города; хорошо «уходят» цеха на Первомайке, в Кировском районе. Наибольшим спросом пользуются цеха в совокупности со складскими площадями, а также, что самое главное, с подъездными путями. Таких предложений на рынке — единицы, как только они появляются, то «уходят« влет по двойной, тройной цене». Риэлтеры вообще говорят, что вопрос, сколько стоит вновь построенный производственный цех, сегодня некорректен — в отличие от сектора бизнес-центров и магазинов производственно-складские комплексы строятся компаниями исключительно «для себя». Тогда как спрос на «новостройки» со стороны компаний, желающих наладить производство, однозначно есть. Таким клиентам можно предлагать в Новосибирске пока только старые, но отремонтированные производственные базы. «Рынок аренды действительно более развит, нежели купля-продажа производственно-складских помещений, — соглашается начальник коммерческого отдела агентства «Огни Новосибирска» Татьяна Поутьянина. — Причем это сегодня уже превратилось в отдельный бизнес — многие из наших заказчиков покупают площади, приводят в порядок не только и не столько само помещение, сколько электро- и теплокоммуникации. А затем сдают в аренду отремонтированные площади, которые в условиях дефицита «уходят« на ура. Либо перепродают по более выгодной цене. Помещения, под которыми земля находится в собственности, ценятся, несомненно, дороже. Наиболее востребованными помещениями на сегодня являются цеха площадью 1–1,5 тыс. кв. метров. И еще очень высок спрос со стороны малых предприятий на 50–500 метров, который в сложившихся условиях удовлетворить практически невозможно. Такой спрос в два раза превосходит предложение, в особенности в отношении пищевого и других производств, требующих соблюдения специальных условий. В нашем городе имеются тысячи квадратных метров производственных площадей, простаивающих без дела потому, что их владельцы не хотят или даже не знают, как подступиться к решению этой проблемы». По мнению начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Вячеслава Кузнецова, «найти подходящий земельный участок с коммуникациями или с возможностью их подведения так же непросто, как и готовый цех. Так что зачастую идею строительства приходится отложить и вновь заняться поиском промбазы или цеха на вторичном рынке. 7–15 тыс. рублей за «производственный» или «складской« метр на вторичном рынке — это порой получается еще и дешевле, нежели строить самостоятельно. Правда, наверняка придется вкладываться в ремонт». Интересной ценовой характеристикой рынка специалисты называют существенный разброс цен на аналогичные объекты — что вообще исключено, например, для сектора бизнес-центров, где уже все «унифицировано». Специалисты рынка недвижимости указывают на незрелость рынка и просят предпринимателей «не пугаться несоответствия между качеством объекта и его ценой». Один из риэлтеров так и прокомментировал сегодняшнюю ситуацию: «В отличие от других секторов рынка недвижимости производственный никак не может «встать на ноги». Абсолютно хаотичное и не привязанное к интересам покупателей и арендаторов предложение, высокий спрос порождают порой ценовые казусы, когда, например, плохонький цех или склад продается втридорога просто потому, что компания, например, запросила 3 тыс. кв. метров с коммуникациями, а других предложений просто нет! Причем их не может быть несколько месяцев. В результате предпринимателю приходится переплачивать, а спекулянт получает сверхдоход. Потому хочется посоветовать будущим производственникам выставлять свои заявки агентствам недвижимости заранее и по возможности просматривать как можно большее количество предлагаемых вариантов. В условиях непредсказуемости рынка, а также «устаревшего« предложения, это единственный способ подобрать приемлемый вариант». Кроме того, для производственных площадей не всегда корректно указывать стоимость квадратного метра — правильнее смотреть, сколько стоит объект в целом. Построенный десятки лет назад «сарай» с деревянными перекрытиями за чертой города площадью 300 «квадратов» можно купить сегодня и за 700–800 тыс. рублей — под организацию мини-производства. При этом полноценная производственная база недалеко от центра города со всей инфраструктурой ненамного большей площади может стоить 12 млн. Что же касается роста стоимости и арендных ставок на производственную недвижимость в Новосибирске, то здесь ситуация развивается более спокойно, нежели в других секторах. Цеха и промбазы в среднем не увеличивают свою стоимость более чем на 20–25% в год, кроме того, это скорее «дань инфляции», нежели спекулятивное удорожание. Как отметил один из респондентов «КС», «количество заявок на производственную недвижимость растет даже быстрее, чем цены на нее. И это еще один нонсенс этого сектора». Источник: Креативное обозрение на idea.ru