- 1024px
- 1280px
Александр Буянов: «Наше кредо - пока нет готовой квартиры, нет ипотеки»
Ипотечное кредитование - термин пока совершенно непонятный и даже в какой-то мере чуждый сознанию рядового россиянина. Однако все идет к тому, что пусть не через год-два, но лет через 5-10 квартиры в нашей стране будут покупаться преимущественно через ипотеку
Уже сейчас население некоторых регионов России (к примеру, Белгородской, Омской, Иркутской областей) буквально очаровано возможностями, предоставляемыми ипотечным кредитованием. В Сибирском регионе наибольших успехов в развитии ипотеки на сегодняшний день добились в Томске. Потому за разъяснением о сути нового для россиян способа получить жилье мы обратились к Александру Владимировичу Буянову, генеральному директору ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» (ОАО «РИАТО»).
- Александр Владимирович, РИАТО - самостоятельная организация или же она является структурной составляющей общероссийской сети ипотечных агентств?
- Наше агентство создано 28 мая 2001 года, и на сегодняшний день 75 процентов акций ОАО «РИАТО» принадлежит администрации Томской области. В Москве создано федеральное «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Но у него есть лишь два филиала (в Новосибирске и в Санкт-Петербурге) и представительство в Челябинске. Сейчас заключается тройственное соглашение между администрацией Томской области, федеральным ипотечным агентством и нами как региональным оператором. То есть мы не подчиняемся Москве как филиал, но мы с ними работаем по соглашению.
- Тем не менее «правила игры» будут устанавливаться Москвой? Или вы все же вправе сами разрабатывать и предлагать клиентам условия кредитования?
- Вправе. Но в таком случае у нас должны быть свои, не зависимые от Москвы источники денег. Если регион захочет работать с Москвой, волей-неволей придется придерживаться именно их жестких стандартов. Скажем, кредиты выдаются на срок 5-20 лет под 18 процентов годовых и никак иначе. А поскольку именно Москва на сегодняшнем этапе может обеспечить стабильный и полновесный приток инвестиций в ипотеку, не работать с ними - просто глупо.
Но, пожалуйста, мы можем найти другие источники рефинансирования. Существует, например, такой вариант, как корпоративная ипотека. В этом случае предприятие, заинтересованное в решении жилищных проблем своих сотрудников, условно говоря, покупает квартиры для своих сотрудников, а те уже рассчитываются за нее по условиям кредита. Это выгодно и предприятиям - удерживают ценные кадры, да к тому же получают существенные льготы по налогообложению, положенные при ипотеке, и людям. У нас был крупный проект с одной организацией, так они вообще процент по кредиту убрали. Мол, нам это выгодно, мы закрепляем кадры, так что давайте нашим сотрудникам квартиры просто в рассрочку, под ноль процентов годовых.
- Насколько многие предприятия готовы участвовать в ипотеке?
- Уже сегодня желающих очень много, начиная от мелких фирм, которым нужно купить две-три квартиры для своих сотрудников именно через систему ипотечного кредитования (из-за оптимальности с точки зрения налогообложения) и заканчивая крупнейшими предприятиями. Даже вузы сегодня подключаются к ипотеке. Тот же Томский государственный университет выделил в этом году на покупку жилья своим сотрудникам через ипотечное кредитование один миллион рублей. Конечно, не такая уж и большая сумма, зато начало положено. Сейчас мы готовим большой проект с «Норильским никелем» по переселению их сотрудников с «северов» к нам.
- И что, народ поедет в Томск, а не на юг?
- До этого все стремились в Краснодар, в Белгород: Но люди стали грамотными и уже поняли, что резкая смена климата сказывается самым печальным образом. Поэтому сейчас северяне как приоритетные направления переселения рассматривают Томск, Тюмень, как максимум юга - Алтай.
- Купить квартиру сегодня - дело довольно хлопотное. Уже по той простой причине, что для оформления сделки нужно целую кипу бумаг и справок собрать. В случае с ипотечным кредитованием, видимо, дело еще более усугубляется?
- Ничего подобного. С клиентом мы будем работать по так называемой системе единого окна. Мы будем делать человеку абсолютно все документы. На нем останутся только те, которые невозможно получить без его личного участия (ЖЭУ, ТОРЦ - договор купли-продажи квартиры).
- Александр Владимирович, насколько доступны нынешние условия ипотечного кредитования для широких слоев населения?
- По официальной статистике 9,7 процента населения готовы брать кредиты под 18 процентов на срок от 5 до 20 лет. То есть платежеспособный спрос есть. И по нынешним нашим возможностям просто огромный. Для того чтобы удовлетворить потребности в ипотечном кредитовании только этих 10 процентов (а это 15000 томских семей!), нужно отыскать более шести миллиардов рублей. При этом у нас в Томске сейчас ежегодно строится квартир только на 1,2 миллиарда рублей. Учитывая, что в распоряжении нашего агентства сегодня имеется только 20 миллионов рублей, спрос просто зашкаливает за все разумные пределы.
- А когда человек по ипотеке получает квартиру?
- Вся работа у нас сейчас разбита на два цикла - инвестиционно-строительный и кредитно-финансовый. Изначально мы инвестируем строительство, получаем готовую квартиру и даем человеку кредит через банк. Клиент, таким образом, не несет на себе риски долевого строительства, ничего не ждет, оплачивает уже построенную квартиру и вселяется. Это наше ключевое требование - нет ипотеки, пока нет готового зарегистрированного объекта.
- Цены «ипотечных» квартир в какой-то степени отличаются от сегодняшних на рынке первичного жилья?
- Знаете, те строительные компании, которые нам предоставили свои прайсы, накинули весьма существенно. Я был этим обескуражен: На старте ведь договоренность совсем другая была - о том, что для нас, как оптового покупателя, будут скидки. Но у нас есть рычаги, чтобы переломить ситуацию в нужную сторону. И административные, и рыночные. Мы сейчас тендер просто объявим и все. Рынок мы изучили. И, скажем, просто по конкретным адресам сформулируем свои цены, по которым готовы покупать квартиры. Не хотите - уйдем на вторичный рынок. Или же отведем себе площадку, и будем сами строить. В других городах, где региональные ипотечные агентства сами строят жилье (в Омске, в Белгороде) картина вообще замечательная получается - стоимость построенного ими жилья в два раза дешевле, чем на обычном рынке. Но у них и объемы финансирования гораздо более существенные - до 400 с лишним миллионов рублей в год.
- В принципе перспективы развития ипотеки в Томске - очень даже неплохие?
- По большому счету, если все будет так же развиваться, через несколько лет в программе ипотечного кредитования сможет участвовать любой желающий, даже с самыми скромными доходами. Как только будут найдены дешевые источники ресурсов - Пенсионный фонд, государство, может, другие инвесторы, которые поверят, что ипотека очень надежная вещь для вложения, - такая возможность перестанет быть чудом. Пока же мы вынуждены работать на ограниченный сегмент платежеспособного по нынешним условиям ипотеки населения.