Экспансия крупного бизнеса - одно из условий появления бизнес-центров класса А

Сегодня на рынке недвижимости и строительства Сибирского региона есть масса возможностей для реального инвестирования - торговые и офисные центры, складские помещения, жилье, промышленные объекты. О тенденциях рынка коммерческой недвижимости в Новосибирске и инвестировании в бизнес-центры высоких классов корреспонденту «КС» ФЕДОРУ ДАНИЛОВУ рассказал гендиректор проектного института «Новосибирский Промстройпроект» АЛЕКСАНДР БЕЛЯЕВ.  

 - Александр Сергеевич, как вы можете охарактеризовать сегодняшний всплеск офисного строительства с точки зрения проектной организации? - При всей выгоде инвестирования в офисные здания сегодняшний заказчик проекта подходит к строительству бизнес-центров недифференцированно. Обычно инвестор просит запроектировать офисное здание, не рассматривая альтернатив, кроме бизнес-центров класса «С». Однако очевидно, что в Новосибирске ниша офисов такого класса уже заполняется, и столь острая конкуренция между большим количеством «средних» объектов вполне может привести к снижению арендных ставок и как результат - доходности собственника.

В этом плане очень приятно работать с инвесторами, которые сначала прощупывают рынок, понимают, что именно им нужно, и четко формулируют задачи. Радует и то, что бизнесмены все чаще начинают осознавать необходимость именно такого подхода, их интересуют и технический уровень, и качество исполнения работ, и сервис управления будущим бизнес-центром. До недавнего времени местный инвестор был всецело ориентирован на местоположение офисного центра, нежели на его будущее позиционирование среди офисных центров с различными качественными характеристиками. Сегодня ситуация меняется - инвестор становится более профессиональным.

- Каковы основные отличительные характеристики офисов высокого класса, существует ли классификация бизнес-центров в зависимости от их уровня?

- В Москве и Санкт-Петербурге, где сегменты рынка офисных зданий различных классов стремительно развиваются, разработаны и используются достаточно схожие классификации, в соответствии с которыми все офисы делятся на три категории: «А», «В» и «С» подробнее на сайте http://bcinform.ru/spb/biznes-centri/. На сегодняшний день появляются промежуточные варианты, которые обозначаются знаком «+» и означают, что этот бизнес-центр лучшего качества, чем предыдущий класс, но не дотягивает до следующего. Категория бизнес-центра определяется в зависимости от состояния, месторасположения здания, от оснащенности современными инженерными системами, включая систему управления зданием, строительные параметры и дополнительные эксплуатационные функции.

Система управления зданием позволяет рационально использовать энергоносители, в короткие сроки исправлять неполадки, кроме того, корректировать температурный режим и другие параметры отдельных помещений здания, что совместно с современными инженерными системами обеспечивает комфортное и безопасное пребывание в помещении. Например, система кондиционирования должна быть не ниже двухтрубной, необходимо присутствие современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения, также учитываются оснащенность современными системами безопасности и контроля доступа в здание, круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наличие высокоскоростных лифтов. Внутренние проектировочные решения должны предусматривать открытую планировку этажа, подвесные потолки, высококачественные окна и их рациональное расположение. Обязательны качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования, и т. п. Бизнес-центр должен иметь профессиональную хозяйственную службу эксплуатации здания, наземную и/или подземную охраняемые парковки с минимум одним местом на 100 кв. м занимаемой офисной площади, общую приемную в холле.

Кроме того, в здании предусматривают обеспечение дополнительными услугами, предположим, организацией питания, соответственно, в проект здания включают ресторан или бар, предоставляются возможности для проведения конференций, копировальный центр, комнаты для переговоров и т.п.

Могут быть представлены услуги фитнес-центра, бытового комплекса, медицинского центра и так далее, что непосредственно составляет развитую инфраструктуру. Всего для оценки выбрано 20 критериев. Бизнес-центр класса «А» (кстати, только новое здание, никаких реконструкций) должен соответствовать им не менее чем по 16 пунктам, класса «В» - по 10, класс «С» может удовлетворять не менее чем 8 критериям. - Какие факторы формируют рынок бизнес-центров классов «А» и «В»?

-Для того чтобы в регионе сформировался рынок офисной недвижимости высокого класса, необходима совокупность трех факторов. Первый фактор - наличие крупных инвесторов, готовых вкладывать деньги в строительство дорогих и качественных объектов. Второй фактор - наличие в регионе опыта проектирования и строительства подобных зданий. С этим опытом сложно, но нам удалось его приобрести. Первый заказ на проектирование офисных зданий класса «А» наш институт получил от компании, находящейся в г. Сургуте, в 2001 году. Работа была достаточно сложная, но интересная. На базе опыта промышленного проектирования мы смогли выйти на уровень проектирования высококлассных бизнес-центров и выполнить поставленные заказчиком задачи, успешно завершив проект. И третий фактор - наличие на рынке управляющих компаний. Сегодня рынок управляющих компаний формируется, в регион приходят московские и санкт-петербургские компании, начинают появляться местные.

- Таким образом рынок начинает формироваться. Но каков спрос на центры высокого класса?

- Спрос на такие здания в первую очередь формируется наличием арендаторов, готовых занять площади классов «А» и «В». Так, например, в Москве это компании Microsoft, IBM, Газпромбанк, СУЭК, General Electric и многие другие представители крупного бизнеса, занимающие площади от 1 до 10 тысяч кв. м. У нас в регионе компаний такого уровня пока немного, однако если они проявят готовность зайти в Сибирь, уверен, что спрос на здания класса «А» и «В» сразу же появится. - Как инвестору сегодня подсчитать будущую доходность офисного центра высокого класса?

- Доходность центров класса «А» и «В» пока оценить сложно - в городе центров класса «А» нет, а класса «В» - считанные единицы. Однако на рынке уже появляются потенциальные инвесторы, представленные управляющими компаниями, которые начинают работу в Новосибирске как раз с исследования рынка.

В каком направлении движется рынок офисных помещений, что выгоднее строить, какова будет конкуренция центров в будущем, пойдут ли арендаторы из офисов класса «С» в класс «А», захотят ли западные компании становиться арендаторами таких офисов - вот перечень вопросов, которые необходимо выяснить прежде чем формировать техническое задание на проектирование бизнес-центра. Присутствие стратегического подхода на этапе проектирования здания снизит риски, даст возможность оценить эффективность инвестиций и сделать проект прибыльным.

Поддержка: NL International